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开发商出卖已抵押商品房?开发商风险在哪里?购房人如何维权?

时间: 2017-07-11 | 浏览量:701

案件简介:

2014年65日,原、被告(开发商)签订商品房买卖合同1份,约定原告向被告购买位于某市某区别墅房屋,建筑面积574.15平方米,价款1008万元。

被告承诺于201495日前取得商品房所有权初始登记的土地、房屋权属证书,交付给原告自行办理转移登记。

被告没有告知原告抵押情况。该合同签订后,原告依约于2014612日前支付了全额房款,并在201471日缴纳了契税302400元,被告亦向原告交付了房屋。

但被告未按合同约定交付该房屋初始登记的土地、房屋权属证书,原告至今未能办理权属登记。

后经原告查询,发现该房屋已由被告在2013515日抵押给某银行,抵押期限至2016515日。

 

律师分析:

被告隐瞒该房屋抵押的事实,致使该房屋现无法办理产权登记,被告的行为损害了原告的合法权益。

 

律师建议解决方案:

一、  根据双方签订《商品房买卖合同》的违约条款,请求被告承担违约责任。

二、  以被告存在故意隐瞒所售房屋已抵押的情形,属于合同欺诈为由,撤销双方签订《商品房买卖合同》。

 

相关法律条文:

《中华人民共和国合同法》

第五十四条下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:

(一)因重大误解订立的;

(二)在订立合同时显失公平的。

一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

 

法官通常观点:

被告(开发商)与原告签订的商品房买卖合同时,未就该房屋的抵押事实向原告进行告知,且被告至今未能交付合同约定的土地、房产权属证书,致使原告无法办理产权登记手续,故应当认定被告存在故意隐瞒所售房屋已抵押的情形,属于合同欺诈。要求撤销该合同符合法律规定,本院予以支持。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的规定,现原告要求被告返还购房款1008万元,赔偿相应利息的诉讼请求于法有据,予以支持。

关于原告主张的按购房款承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任是否得到支持,应当结合被告的欺诈行为和原告损失等因素裁量赔偿金额。

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